ANALIZA CHŁONNOŚCI ZAKOŃCZONA
PARK HANDLOWY WITNICA
Nowoczesny park handlowy z operatorem Lidl · 9 000 m² GLA · DW132 / ul. Stalowa
9 000 M² GLA · DW132 / UL. STALOWA · WOJ. LUBUSKIE
KRAM Development · SHOPLAND · 2026
9 000 m² GLA
powierzchni najmu parku handlowego
376 MP
miejsc postojowych
LIDL
operator spożywczy
35 500 m²
powierzchnia terenu
BREEAM Very Good
certyfikacja ESG
Park handlowy z operatorem Lidl w Witnicy
Park Handlowy Witnica powstaje przy DW132 / ul. Stalowej, na terenie o powierzchni 35 500 m², z 9 000 m² powierzchni najmu i 376 miejscami postojowymi. Kotwicą projektu jest operator spożywczy Lidl.
Projekt realizowany jest w standardzie BREEAM Very Good. Powierzchnia zabudowy 10 100 m² to 28,45% terenu przy dopuszczalnych 85% wg MPZP, a powierzchnia biologicznie czynna 5 700 m² (16,1%) przekracza wymagane minimum 15%.
Parametry projektu
PARK HANDLOWY · 9 000 M² GLA
| Typ | Park Handlowy |
| Lokalizacja | DW132 / ul. Stalowa, 66-460 Witnica, powiat gorzowski, woj. lubuskie |
| GLA | 9 000 m² |
| Powierzchnia terenu | 35 500 m² |
| Powierzchnia zabudowy | 10 100 m² (28,45% przy dopuszczalnych 85% wg MPZP) |
| Powierzchnia biologicznie czynna | 5 700 m² (16,1% przy wymaganych min. 15%) |
| Miejsca postojowe | 376 |
| Operator spożywczy | LIDL |
| Działki | 923/19, 922/5, 922/4, 921/8, 919/13, 973/7 |
| Certyfikacja ESG | BREEAM Very Good |
WYLICZENIA NA PODSTAWIE KONCEPCJI
9 000 m² GLA
Suma powierzchni najmu poszczególnych lokali wynikająca z koncepcji zagospodarowania, w tym kotwica spożywcza Lidl oraz lokale pasażu handlowego.
376 miejsc postojowych
Łączna liczba miejsc postojowych zaplanowanych na parkingu naziemnym dla klientów parku handlowego.
SHOPLAND WITNICA · LUBUSKIE
//
83 700 mieszkańców w zasięgu 25 minut i pełna ekspozycja przy drodze wojewódzkiej nr 132 — jeden adres: ul. Stalowa w Witnicy.
83 700
całkowita liczba ludności w zasięgu 25 minut
strefa oddziaływania
3,6%
stopa bezrobocia rejestrowanego
powiat gorzowski
8 221 PLN
przeciętne wynagrodzenie brutto miesięcznie
rynek lokalny
95,3%
wynagrodzenie jako % średniej krajowej
relacja do Polski
Rynek lokalny
W zasięgu 25 minut jazdy mieszka 83 700 osób. Stopa bezrobocia rejestrowanego wynosi 3,6%, a przeciętne wynagrodzenie brutto 8 221 PLN miesięcznie, czyli 95,3% średniej krajowej.
Kotwica Lidl
Operator spożywczy generujący codzienny ruch dla całego parku, przy braku dyskontu tej klasy w mieście.
Ugruntowany węzeł zakupowy
Działka sąsiaduje z istniejącym skupiskiem handlu przy ul. Żwirowej i Kostrzyńskiej; klienci już dziś przyjeżdżają w to miejsce na zakupy.
Ekspozycja z DW132
Droga wojewódzka Kostrzyn nad Odrą – Witnica – Gorzów Wielkopolski, dawny przebieg DK22, z natężeniem ruchu powyżej średniej dla dróg wojewódzkich w regionie.
Plan miejscowy bez ograniczeń
MPZP dopuszcza do 85% powierzchni zabudowy; koncepcja wykorzystuje 28,45%, co daje pełną swobodę etapowania.
Strefa przemysłowa z gotowym uzbrojeniem
Bezpośredni dostęp od ul. Stalowej, sąsiedztwo ulic Papierniczej, Transportowej i Spedycyjnej, dojazd dla dostaw ciężkich.
Układ obiektu
PZT · POGLĄDOWE
Lidl jako kotwica spożywcza i magnes ruchu.
Pasaż handlowy z witrynami od strony parkingu.
Pylon reklamowy widoczny z DW132.
Naziemny parking na 376 miejsc postojowych przy wejściach do lokali.
Poglądowe PZT — układ docelowy do uzgodnienia na etapie projektu. Materiał ma charakter poglądowy i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów prawa.
SHOPLAND WITNICA · LUBUSKIE
Witnica — DW132 / ul. Stalowa
DW132 / ul. Stalowa, 66-460 Witnica, powiat gorzowski, woj. lubuskie.
Bezpośredni dostęp z drogi wojewódzkiej nr 132 łączącej Kostrzyn nad Odrą z Gorzowem Wielkopolskim.
Węzeł drogi ekspresowej S3 około 20 km na wschód, droga krajowa nr 31 w Kostrzynie 15 km na zachód.
Stacja kolejowa linii nr 203 Kostrzyn – Gorzów w Witnicy.
MAPA · WITNICA · UL. STALOWA
Convenience i tranzyt przy DW132
ul. Stalowa, 66-460 Witnica · 52.66906 N, 14.88217 E · stan: 21.08.2026
Lokalizacja leży w strefie przemysłowej Witnicy, przy drodze wojewódzkiej nr 132 (Kostrzyn nad Odrą – Witnica – Gorzów Wielkopolski, dawny przebieg DK22), tuż przy istniejącym skupisku handlu przy ul. Żwirowej i Kostrzyńskiej. Rynek lokalny to 83 700 mieszkańców w zasięgu 25 minut jazdy.
Witnica pozostaje rynkiem niedoinwestowanym handlowo — brak dyskontu spożywczego tej klasy w mieście, a kategorie moda, sport, wyposażenie wnętrz i elektronika obsługiwane są dopiero w Kostrzynie nad Odrą i Gorzowie Wielkopolskim.
Kluczowy fakt konkurencyjny
W mieście nie działa dyskont spożywczy porównywalnej klasy. Kotwica Lidl domyka codzienne zakupy na miejscu i zatrzymuje wydatki, które dziś wypływają do sąsiednich ośrodków.
Catchment — strefy dojazdu
TOMTOM · DZIEŃ POWSZEDNI, OK. 12:00
| Strefa | Zasięg | Ludność (szac.) | Komentarz |
|---|---|---|---|
| 5 min | Witnica — centrum miasta, ul. Krajowa, strefa przemysłowa przy ul. Stalowej | ~6,5 tys. | strefa zakupów codziennych, bezpośrednie zaplecze parku |
| 10 min | gmina Witnica: Dąbroszyn, Białcz, Nowiny Wielkie, Mosina | ~12,5 tys. | pełny rynek gminny, brak dyskontu tej klasy |
| 15 min | + gmina Bogdaniec i wschodnia część gminy Kostrzyn nad Odrą | ~20 tys. | dojazd wzdłuż DW132, ruch dwukierunkowy |
| 20 min | + Kostrzyn nad Odrą wraz z terenami KSSSE | ~38 tys. | ośrodek przygraniczny, węzeł DK31 |
| 25 min | + zachodnia część Gorzowa Wielkopolskiego i gmina Lubiszyn | ~83,7 tys. | granica strefy wyznaczona przebiegiem DW132 |
Szacunki ludności: dane GUS dla gminy Witnica, gminy Bogdaniec, miasta Kostrzyn nad Odrą i Gorzowa Wielkopolskiego, z korektą o część gmin faktycznie mieszczącą się w danej strefie czasowej. Łącznie 83 700 osób w zasięgu 25 minut.
ZMIERZONE CZASY DOJAZDU
Dąbroszyn
5,1 km · 7 min
W STREFIE 25 MIN
Nowiny Wielkie
8,4 km · 11 min
W STREFIE 25 MIN
Bogdaniec
12,3 km · 14 min
W STREFIE 25 MIN
Kostrzyn nad Odrą
15,0 km · 17 min
W STREFIE 25 MIN
Gorzów Wielkopolski
24,8 km · 25 min
W STREFIE 25 MIN
Lubiszyn
22,4 km · 26 min
POZA STREFĄ
Słońsk
27,1 km · 30 min
POZA STREFĄ
Dębno
35,3 km · 38 min
POZA STREFĄ
Konkurencja — handel spożywczy
UJĘCIE KATEGORIAMI · STREFA 25 MIN
| Kategoria | Witnica (≤10 min) | 15–25 min | Poza 25 min (30 km) | Razem |
|---|---|---|---|---|
| Dyskonty spożywcze | 0 | 3 | 9 | 12 |
| Supermarkety | 1 | 2 | 6 | 9 |
| Sklepy convenience | 4 | 5 | 14 | 23 |
| Delikatesy sieciowe | 1 | 1 | 4 | 6 |
| Hipermarkety | 0 | 0 | 2 | 2 |
| Handel targowiskowy | 1 | 1 | 2 | 4 |
Nasycenie w samej Witnicy: wyłącznie handel lokalny i convenience — brak dyskontu spożywczego klasy Lidl, co przekierowuje część wydatków mieszkańców do Kostrzyna nad Odrą i Gorzowa Wielkopolskiego.
Skupiska handlu w otoczeniu
OŚ DW132
Skupisko handlu — ul. Żwirowa
Witnica · ~2 min
istniejący klaster handlu codziennego przy samej działce
Skupisko handlu — ul. Kostrzyńska
Witnica · ~3 min
handel przydrożny w ciągu wylotowym na Kostrzyn
Centrum Witnicy
ul. Krajowa / Rynek · ~4 min
handel lokalny, usługi, gastronomia
Klaster handlowy — Kostrzyn nad Odrą
Kostrzyn nad Odrą · ~17 min
format parku handlowego, zaplecze przygraniczne
Klaster wielkopowierzchniowy — Gorzów Wlkp.
Gorzów Wielkopolski · ~25 min
destination shopping, poza codziennym zasięgiem Witnicy
Moda, sport, DIY i drogerie
POKRYCIE SUBREGIONU
| Kategoria | Witnica | 15–25 min | Poza 25 min | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| Moda | 0 | 1 | 8 | LUKA w Witnicy |
| Obuwie | 0 | 1 | 6 | LUKA w Witnicy |
| Sport | 0 | 0 | 4 | LUKA — najbliższy Gorzów Wlkp. |
| Drogerie | 1 | 2 | 9 | podstawowe pokrycie |
| DIY i ogród | 1 | 2 | 5 | format lokalny |
| Wyposażenie wnętrz | 0 | 1 | 5 | LUKA w gminie |
| Elektronika / RTV-AGD | 0 | 1 | 4 | LUKA w gminie |
| Zoo | 0 | 1 | 3 | LUKA w gminie |
| Apteki | 3 | 3 | 12 | pełne pokrycie |
Gastronomia
STREFA 25 MIN
Restauracje sieciowe
0
LUKA — brak w gminie Witnica
Kawiarnie sieciowe
0
LUKA — brak w gminie Witnica
Piekarnie sieciowe
1
Witnica, centrum (~3 min)
Gastronomia lokalna
6
punkty niezależne w mieście
RUCH DROGOWY PRZY LOKALIZACJI
Ul. Stalowa leży przy drodze wojewódzkiej nr 132 (Kostrzyn nad Odrą – Witnica – Gorzów Wielkopolski), dawnym przebiegu DK22, z natężeniem ruchu powyżej średniej dla dróg wojewódzkich w regionie. Węzeł drogi ekspresowej S3 znajduje się ok. 20 km na wschód, a droga krajowa nr 31 w Kostrzynie nad Odrą 15 km na zachód.
Obsługa komunikacyjna terenu odbywa się bezpośrednio od ul. Stalowej, w sąsiedztwie ulic Papierniczej, Transportowej i Spedycyjnej, co zapewnia swobodny dojazd dostaw ciężkich bez wprowadzania ruchu w zabudowę mieszkaniową. W Witnicy działa stacja kolejowa linii nr 203 Kostrzyn – Gorzów.
Atuty
Ekspozycja przy DW132 z ruchem tranzytowym Kostrzyn – Gorzów; sąsiedztwo istniejącego skupiska handlu przy ul. Żwirowej i Kostrzyńskiej; catchment 83 700 osób w 25 minut; MPZP dopuszczający do 85% zabudowy przy wykorzystaniu 28,45%; uzbrojona strefa przemysłowa z dojazdem dla dostaw ciężkich.
Ryzyka
Zewnętrzna część catchmentu dzielona jest z ośrodkami w Kostrzynie nad Odrą i Gorzowie Wielkopolskim — lokalizacja gra rolę „convenience + tranzyt”, nie „destination shopping”; wynagrodzenia nieznacznie poniżej średniej krajowej (95,3%); grunt pozostaje na etapie przetargu.
Luki rynkowe
Dyskont spożywczy (domykany przez kotwicę Lidl), moda i obuwie, sport, wyposażenie wnętrz oraz elektronika — kategorie dziś nieobecne w Witnicy i obsługiwane dopiero poza gminą.
Źródła: analiza chłonności rynku (21.08.2026) · GUS: gmina Witnica, powiat gorzowski, miasto Kostrzyn nad Odrą, Gorzów Wielkopolski · MPZP gminy Witnica · GDDKiA / ZDW GPR. Zastrzeżenia: dane o otoczeniu handlowym ujęte kategoriami (możliwe braki pojedynczych placówek); ludność w strefach = szacunek na bazie danych gminnych GUS; czasy dojazdu = warunki typowe dla dnia powszedniego ok. godz. 12.
Analiza chłonności
Badanie potencjału rynku lokalnego dla parku handlowego 9 000 m² GLA
Zakończona
Grunt
Działki 923/19, 922/5, 922/4, 921/8, 919/13, 973/7 o łącznej powierzchni 35 500 m²
W przetargu
SHOPLAND WITNICA · LUBUSKIE
KRAM Development
Deweloper projektu — przygotowanie, realizacja i zarządzanie inwestycją.
Deweloper · Warszawa
Adventum
Partner JV — 14 listopada 2025 KRAM Holding i KRAM Development podpisały umowę joint venture z funduszem Adventum na wspólną realizację sieci parków handlowych SHOPLAND w całej Polsce. Adventum Group (zał. 2009, AIFMD, AuM 1,8 mld EUR; kadra zrealizowała inwestycje CEE o wartości >2 mld EUR).
Partner JV · CEE
TriGranit
Udziałowiec KRAM Holding. Międzynarodowy deweloper i inwestor nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.
Shareholder of KRAM Holding. International commercial real estate developer and investor in Central and Eastern Europe.
Udziałowiec / Shareholder · CEE